Jak wziąć kredyt mieszkaniowy i nie zwariować? Dziś pod lupę biorę kredyt bo zakup mieszkania dla większości z nas oznacza jedno – kredyt mieszkaniowy na wiele lat, a ten z kolei składa się z kilkunastu! etapów. Jak to przeżyć i nie zwariować? Postaram się Wam w tym pomóc 🙂 😉
Dziś, dla tych z Was, które są na etapie kredytu albo chwilę przed, ale także i dla samej siebie (bo swój już drugi kredyt hipoteczny będę brała najpewniej z początkiem roku) proces zakupu mieszkania od dewelopera przejdę PUNKT PO PUNKCIE:)
Taka checklista byłaby dla mnie błogosławieństwem jakieś 4 lata temu kiedy brałam swój pierwszy kredyt i kompletnie nie wiedziałam od czego zacząć, jak to wygląda, co po czym następuje, dlatego dziś postaram się opisać to Wam najlepiej jak potrafię, może komuś to pomoże, zatem do dzieła 🙂
CHECKLISTA ZAKUPU MIESZKANIA
- Punkt 1. SPRAWDZENIE ZDOLNOŚCI KREDYTOWEJ – krok ten jest tym od czego powinnaś bezwzględnie zacząć. Pozwoli Ci to lepiej zorientować się w sytuacji w jakiej jesteś i jakie mieszkanie jest w Twoich możliwości finansowych.
- Punkt 2. ZNALEZIENIE MIESZKANIA – wybierasz mieszkanie, które jesteś w stanie kupić zgodnie z własną zdolnością kredytową i które jest zgodne z Twoimi założeniami (lokalizacją/metrażem/ i innymi parametrami). Pamiętaj, by dokładnie zbadać zarówno inwestycję, jak i samego dewelopera (większość niezbędnych informacji znajdziesz w prospekcie informacyjnym inwestycji). Zwróć uwagę przede wszystkim na:
•
dotychczasowe inwestycje dewelopera
• czy przeciwko deweloperowi nie jest prowadzone postępowanie egzekucyjne
• czy inwestycja ma wymagane zezwolenia
• czy w najbliższym czasie będą realizowane w okolicy jakieś inwestycje
infrastrukturalne (drogi, spalarnie, itp.), a jeśli tak, to jakie
• jaki jest plan zagospodarowania przestrzennego sąsiednich działek
• kiedy inwestycja zostanie ostatecznie ukończona
• kiedy nastąpi przeniesienie praw własności nieruchomości.
- Punkt 3. WYBÓR BANKU i oferty kredytowej. Sprawdź aktualne rankingi, ofertę swojego banku lub poproś o pomoc doradcę kredytowego.
- Punkt 4. NEGOCJACJA CENY – negocjujesz cenę nieruchomości (z mojego doświadczenia wiem, że obecnie ceny mieszkań u deweloperów są negocjowalne w minimalnym stopniu, jeśli w ogóle są negocjowalne) i podpisujesz umowę deweloperską kupna mieszkania. Wymagana jest forma aktu notarialnego.✔️ Punkt 5. KOMPLETUJESZ ZESTAW DOKUMENTÓW wymaganych podczas składania wniosku o kredyt. Sprawdzasz, czy nie pominęłaś żadnego istotnego zaświadczenia czy potwierdzenia.
- Punkt 6. SKŁADASZ WNIOSKI KREDYTOWE w wybranych bankach. Dobrą praktyką jest złożenie trzech wniosków: jeden w banku, w którym najszybciej dostaniesz decyzję kredytową (jeśli będzie pozytywna, będziesz spokojna, że zakup mieszkania będzie rzeczywiście możliwy); drugi – w instytucji finansowej, który posiada najlepszą ofertę; i trzeci – tam, gdzie masz największą szansę na otrzymanie kredytu.
- Punkt 7. CZEKASZ NA DECYZJĘ kredytowe i wybierasz optymalną dla siebie ofertę.
- Punkt 8. PODPISUJESZ UMOWĘ KREDYTOWĄ i dopełniasz wszelkich formalności do uruchomienia środków pieniężnych.
- Punkt 9. Wpłacasz do dewelopera środki własne (najlepiej 20%, najmniej 10%), bo w pierwszej kolejności to Ty pokrywasz z własnych środków płatność za poszczególne transze. Dopiero w momencie zaangażowania na wymaganym poziomie regulowanie kolejnych transz przejmuje bank.
- Punkt 10. W większości instytucji finansowych przed uruchomieniem kolejnej transzy kredytu trzeba pamiętać o zleceniu inspekcji oraz ZŁOŻENIU DYSPOZYCJI uruchomienia kolejnej transzy. Pamiętaj, że to jest Twój obowiązek i bank Ci o tym nie przypomni.
- Punkt 11. Zabierasz się za WYKAŃCZANIE MIESZKANIA. Prawdopodobnie będziesz miała taką możliwość jeszcze przed oddaniem nieruchomości do użytkowania (jak miałam tak w przypadku swojego mieszkania i duża część moich znajomych także).
- Punkt 12. Po oddaniu nieruchomości do użytkowania podpisujesz AKT NOTARIALNY.
- Punkt 13. Zgłaszasz się do sądu lub notariusza w celu USTANOWIENIA HIPOTEKI NA RZECZ BANKU, a następnie notariusz w Twoim imieniu i z Twoich pieniędzy opłaca podatek PCC3, którym obłożona jest taka czynność.
- Punkt 14. UBEZPIECZASZ NIERUCHOMOŚĆ od ognia i innych zdarzeń losowych.
- Punkt 15. Po wyodrębnieniu KW (księgi wieczystej) i ustanowieniu hipoteki zgłaszasz się do banku w celu ANULOWANIA UBEZPIECZENIA POMOSTOWEGO, a jednocześnie obniżenia oprocentowanie kredytu.
DODATKOWE INFORMACJE, O KTÓRYCH WARTO WIEDZIEĆ
Transakcje zawierane na rynku pierwotnym mają kilka specyficznych cech czy też elementów, o których warto pomyśleć przed podjęciem decyzji o zakupie właśnie takiej nieruchomości. Jakkolwiek zakup nieruchomości w trakcie budowy wymaga zgromadzenia wielu dokumentów, nie trzeba się tego bardzo obawiać. Zwykle biura sprzedaży takich mieszkań przygotowują dla klientów wszystkie niezbędne dokumenty do kredytu. Po otrzymaniu kompletu zaświadczeń, sprawdź, czy nie brakuje żadnego pisma dotyczącego nie tylko nieruchomości, ale również budującego ją dewelopera.
Zwróć uwagę, czy jest:
- potwierdzenie nadania numeru NIP oraz REGON budującego przedsiębiorstwa
- odpis księgi wieczystej nieruchomości,
- umowa przedwstępna (musi dokładnie określać standard wykończenia lokalu oraz harmonogram prac budowlanych),
- pozwolenie na budowę,
- wyrys i wypis z rejestru gruntów,
Zawarcie umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego to pozycja obowiązkowa każdej transakcji na rynku pierwotnym. Wiąże się to wprawdzie z dodatkowym kosztem, wynikającym z konieczności uiszczenia opłaty notarialnej (kupujący i sprzedający płacą po równo), niemniej jednak zapewnia za to pełną ochronę praw nabywcy. W przypadku transakcji na rynku wtórnym oraz ukończonych inwestycji deweloperskich wystarczy podpisanie przedwstępnej umowy cywilnej, które nie wiąże się z żadnymi dodatkowymi wydatkami. Dodatkowo transakcja na rynku pierwotnym ma tę przewagę nad zakupem lokalu z rynku wtórnego, że nie towarzyszy jej konieczność opłacenia 2% podatku od czynności cywilnoprawnych. W sytuacji zakupu mieszkania będącego jeszcze w budowie, wypłata kredytu jest realizowana w transzach, zgodnie z przewidzianymi etapami prac na placu budowy. Co istotne, zanim bank wypłaci kolejną część kredytu, może zlecić kontrolę prowadzonych prac budowlanych. Choć takie inspekcje są zwykle tylko formalnością, to jednak mogą wiązać się z dodatkowym wydatkiem – rzędu kilkudziesięciu czy nawet kilkuset złotych.
Ważne!
Kredytowany zakup nieruchomości na rynku pierwotnym charakteryzuje się też tym,
że do momentu realizacji ostatniej transzy kredytu, kredytobiorca płaci
wyłącznie odsetkową część raty – naliczaną od wykorzystanej kwoty kredytu.
Plusem jest tutaj fakt, że taka rata nie jest wysoka, minusem – że powoduje
wzrost całkowitego kosztu kredytu.
Co prawda jest jeden bank, który umożliwia spłatę kapitału już w trakcie okresu
budowlanego, ale zdecydowana większość praktykuje wcześniej wspomnianą metodę.
Ubezpieczenie pomostowe to dodatkowe, ale obowiązkowe zabezpieczenie kredytu hipotecznego. Trwa do momentu prawomocnego wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Jego ciężar jest przerzucony na kredytobiorcę, który, aż do jego wygaśnięcia, płaci wyższą (zwykle o ok. 10-15%) ratę kredytu. W przypadku zakupu mieszkań z rynku pierwotnego czas trwania takiego ubezpieczenia jest dość długi, co wynika ze specyfiki procesu inwestycyjnego: czasu budowy nieruchomości, a także konieczności uzyskania odbiorów technicznych czy zgody na użytkowanie. Jeśli mowa o nieruchomościach będących na wczesnym etapie budowy, może to trwać nawet rok czy dwa. Nabywca mieszkania z rynku wtórnego na wpis hipoteki czeka zaledwie kilka tygodni.
Liczę, że choć trochę tym wpisem pomogę poradzić sobie Wam z tematem zakupu mieszkania na kredyt. Uczciwie jednak dodam, że jest to wyzwanie. Powodzenia!
